根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）的規(guī)定，對(duì)出售自有住房應(yīng)按規(guī)定征收個(gè)人所得稅。在這里，需要提醒城鄉(xiāng)居民，留好裝修票據(jù)，幫你節(jié)稅不求人。

 “案例　

　　以某市居民售房為例。假設(shè)該居民2015年8月購置一所家庭唯一住房，面積147平方米，購置發(fā)票注明支付購房款140萬元，繳納契稅4.2萬元，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)繳納其他費(fèi)用0.4萬元，發(fā)生裝潢費(fèi)用30萬元，不能提供裝潢發(fā)票。2017年3月轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，協(xié)議價(jià)款280萬元，則該居民應(yīng)納相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算如下：

　1.相關(guān)稅費(fèi)

　　（1）應(yīng)繳納增值稅＝280÷（1＋5%）×5%＝13.33（萬元）

　?。?）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝13.33×7%＝0.93（萬元）

　?。?）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝13.33×3%＝0.40（萬元）

　?。?）應(yīng)繳納地方教育附加＝13.33×2%＝0.27（萬元）

　　可扣除相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)＝0.93＋0.40＋0.27＝1.60（萬元）

　2.個(gè)人所得稅

　　財(cái)產(chǎn)原值＝140＋4.2＋0.4＝144.6（萬元）

　  相關(guān)稅費(fèi)為1.60萬元

　  應(yīng)納稅所得額＝280÷（1＋5%）－144.6－1.60＝120.47（萬元）

　　應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝120.47×20%＝24.094（萬元）

　該居民合計(jì)應(yīng)納稅款＝13.33＋1.60＋24.094＝39.024（萬元）

 “籌劃思路　　

1.財(cái)產(chǎn)原值并非就是購房發(fā)票價(jià)款，需要保管好相關(guān)費(fèi)用憑證。

　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房的原值是房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，自建住房為建造費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房為房?jī)r(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)及繳納的土地出讓金等，需要注意的是，財(cái)產(chǎn)原值并非就是購房發(fā)票注明的價(jià)款，還包括購房過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)。因此，對(duì)于購房戶來說，不僅要保存好開發(fā)商開具的購房發(fā)票，還要保存好諸如契稅完稅憑證、辦理產(chǎn)權(quán)過程中繳納的相關(guān)費(fèi)用憑證等。從上例中可以看出，在計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值時(shí)，既包括購房?jī)r(jià)款140萬元，又包括繳納的契稅4.2萬元及辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)繳納的其他費(fèi)用0.4萬元。

　　2.住房裝修費(fèi)用不能提供發(fā)票不能扣除。

　政策明確的合理費(fèi)用指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。對(duì)于支付的住房裝修費(fèi)用，納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：（1）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　需要注意：“實(shí)際支付裝修費(fèi)用”、“能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票”、“發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的”方可作為依據(jù)在限額內(nèi)扣除。同時(shí)對(duì)“住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用”，可以據(jù)實(shí)扣除。

　接上例，假設(shè)該居民能夠提供裝潢費(fèi)用30萬元的裝潢發(fā)票并符合上述扣除條件，相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算同上為1.60萬元，個(gè)人所得稅可按照規(guī)定扣除裝潢費(fèi)用。計(jì)算如下：

　　裝潢費(fèi)用扣除限額＝144.6×10%＝14.46（萬元）。

　　應(yīng)納稅所得額＝280÷（1＋5%）－144.6－1.60－14.46＝106.007（萬元）。

　　應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝106.007×20%＝21.201（萬元）。

　　該居民合計(jì)應(yīng)繳納稅款＝13.33＋1.60＋21.201＝36.131（萬元）。

　　與不能提供裝潢發(fā)票相比，少負(fù)擔(dān)稅款39.024－36.131＝2.893（萬元）。

 “風(fēng)險(xiǎn)提示

　一要注意減除項(xiàng)目的價(jià)值組成。應(yīng)納稅所得額＝收入額－財(cái)產(chǎn)原值－合理費(fèi)用。這里的減除項(xiàng)目包括財(cái)產(chǎn)原值、合理費(fèi)用。

　　二要注意憑證問題。財(cái)產(chǎn)原值，納稅人必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證；對(duì)于裝修費(fèi)用，必須提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，支付的住房貸款利息，必須憑貸款銀行出具的有效證明，支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等必須憑有關(guān)部門出具的有效證明方可扣除。

　　三要注意規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。在裝修時(shí)，取得合法憑證，不失為降低稅收成本的好辦法。另外，注意簽訂購房協(xié)議價(jià)格要適當(dāng)，盡量避免簽訂陰陽協(xié)議。交易價(jià)格明顯偏低時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般按照最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征，納稅人將存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。